Digital Realty adquire três data centers hiperscala no norte da Virgínia por US$ 3,5 bilhões

De acordo com pt.wedoany.com-A Digital Realty (Digital Realty Trust) adquiriu por US$ 3,5 bilhões uma participação mista de 64% detida pelo Blackstone (Blackstone Group) em três data centers hiperscala totalmente alugados no norte da Virgínia, com capacidade total de TI de 288 MW. A medida consolida ainda mais a presença da empresa na região, em resposta às pressões sobre eletricidade e imobiliário decorrentes do crescimento da demanda por computação em nuvem e infraestrutura de inteligência artificial e infraestrutura.

O norte da Virgínia continua sendo o maior mercado único de data centers do mundo em capacidade instalada. Dados da Synergy Research mostram que, em 2023, o número global de sites de data centers hiperscala ultrapassou 1.000. Os ativos envolvidos nesta transação são avaliados em US$ 7,8 bilhões, com uma taxa de capitalização inicial estável superior a 6,5%, refletindo os altos requisitos de capital das instalações hiperscala.

O portfólio principal desta transação inclui três edifícios de 96 MW, todos 100% alugados para clientes independentes de hiperscala com grau de investimento. A Digital Realty pagará US$ 1,2 bilhão em dinheiro ao Blackstone e fornecerá US$ 2,3 bilhões em ações. A empresa adquiriu 80% de participação em dois data centers em Manassas e 50% de participação na instalação de Sterling, detidos através das joint ventures Digital Carver Dulles 9 e Digital Carver Brickyard. A aquisição deve ser concluída esta semana.

A Gartner prevê que, até 2027, a receita global de colocation e interconexão atingirá entre US$ 90 bilhões e US$ 100 bilhões, com o crescimento principalmente relacionado à demanda por clusters de treinamento de IA e expansão de serviços em nuvem. A Digital Realty e seus pares Equinix e CyrusOne estão expandindo capacidade perto dos principais hubs de nuvem, com mais de 80% da nova demanda nos principais mercados dos EUA vindo de clientes hiperscala. A CBRE aponta que Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure e Google Cloud são os principais impulsionadores.

O responsável pela infraestrutura digital do Blackstone destacou o sucesso inicial da joint venture estabelecida com a Digital Realty em 2023, afirmando que a demanda por infraestrutura digital continua superando as expectativas. A International Data Corporation (IDC) prevê que os gastos de capital globais em data centers crescerão a uma taxa composta anual de 11% a 12% até 2027. Os operadores competem por terrenos, eletricidade e contratos de longo prazo com clientes, e o norte da Virgínia é considerado insubstituível devido à sua densa rede de fibra óptica e serviços públicos confiáveis.

O diretor de investimentos da Digital Realty afirmou que esta aquisição é a próxima fase de um relacionamento mais amplo entre as duas empresas, que continuam a colaborar em joint ventures não apenas no norte da Virgínia, mas também em Paris e Frankfurt. Das instalações adquiridas pela Digital Realty, duas devem atingir operação estável no primeiro semestre de 2027, e a terceira no primeiro semestre de 2028. Esses sites são apoiados por contratos de arrendamento de 15 anos, com classificação de crédito mista AA- e aumento anual de aluguel de 3,6%. O cronograma de estabilização dos arrendamentos de longo prazo fornece suporte direto para a visibilidade do fluxo de caixa e planejamento de dívida, e tais instalações geralmente atendem aos padrões Tier do Uptime Institute e à certificação ISO/IEC 27001 (Sistema de Gestão de Segurança da Informação).

Embora o norte da Virgínia enfrente controvérsias quanto ao uso do solo, disponibilidade de eletricidade e impacto comunitário, a região continua sendo o principal foco de expansão de data centers nos EUA. Esta transação fortalece a posição competitiva da Digital Realty ao equilibrar o crescimento orgânico com aquisições estratégicas de ativos, refletindo também a evolução das estratégias de propriedade de ativos à medida que a IA e a computação em nuvem remodelam a infraestrutura empresarial e sua economia. A escala financeira, localização e compromissos dos inquilinos indicam que a capacidade hiperscala do norte da Virgínia continua sendo uma prioridade central para operadores e investidores.