De acordo com pt.wedoany.com-Um estudo encomendado pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) ao escritório Campagner Arquitetura e Urbanismo revela que, nos quarteirões situados até 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus da cidade (ou seja, ao longo dos eixos estruturais urbanos), entre 60% e 80% das fachadas ativas estão desocupadas. No bairro de Vila Mariana, a taxa de vacância chega a 80%; no Ibirapuera, a 70%; e na região de Rebouças, a 63%. O relatório aponta que a maioria desses imóveis sequer exibe placas de aluguel. A incorporadora One Innovation já decidiu reduzir pela metade a área de fachadas ativas em seus novos projetos, enquanto outras empresas abandonaram completamente esse conceito.
Para o coordenador da Comissão de Política Urbana e Meio Ambiente da ACSP, Alessandro Azzoni, o problema não está na demanda pelo varejo em si (que, na verdade, está crescendo), mas na forma como esses espaços são projetados. Muitas construtoras tratam as fachadas ativas apenas como um ganho de área computável no Valor Geral de Vendas (VGV), sem se preocupar com a adequação comercial. Algumas lojas estão localizadas em ruas de baixo fluxo de pedestres e são entregues sem especificações adequadas para o varejo, dificultando a compra por lojistas e fazendo com que investidores só paguem pela receita viável. Para Julia Arruda Botelho, fundadora da consultoria Matchpoint Real Estate, que administra R$ 2,7 bilhões em ativos e mais de 1 milhão de metros quadrados, abandonar as fachadas ativas significa abrir mão de lucros potenciais. Ela acredita que, na grande maioria dos casos, os incentivos legais para esse tipo de projeto são muito vantajosos, e o segredo está em considerar o varejo desde o início do projeto.
Algumas incorporadoras já exploraram caminhos diferentes. A Porte Engenharia, na Zona Leste, que abriga cerca de 4,4 milhões de habitantes (dos quais 2,6 milhões se deslocam para outras regiões da cidade para trabalhar), desenvolveu o projeto Platina Axis ao longo da Avenida Radial Leste, com 3,6 km de extensão, com o objetivo de criar um novo centro urbano conectado à comunidade. No projeto Métrica, que será entregue em julho, a empresa decidiu não vender as unidades comerciais, mas sim trazer um parceiro para deter participação nos ativos, mantendo o controle sobre o mix de atividades, vendas e taxa de ocupação, transformando as fachadas ativas em receita recorrente. Já a HBR Realty opera os pavimentos térreos comerciais por meio da plataforma ComVem, que atualmente conta com 40 unidades operacionais e 22 em desenvolvimento, totalizando aproximadamente 110 mil metros quadrados de área locável, com taxa de ocupação em torno de 90%. No primeiro trimestre de 2026, as vendas dos lojistas na plataforma cresceram mais de 37% em relação ao mesmo período do ano anterior. O CEO da HBR Realty, Alexandre Nakano, vê a ComVem como uma plataforma escalável de ativos urbanos construída sob uma lógica de portfólio, que reúne redes como McDonald's, Starbucks, Oxxo e Drogasil.
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