De acordo com pt.wedoany.com-O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou um investimento de R$ 1,435 bilhão para adquirir indiretamente um complexo composto por três armazéns logísticos classe AAA localizados em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo, sendo dois deles já alugados para o Mercado Livre. A informação foi divulgada em um fato relevante publicado após o fechamento do mercado na segunda-feira (20 de julho).
Esta transação é a maior aquisição da história do TRXF11 e uma das maiores já realizadas por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) brasileiro. Anteriormente, a maior operação individual do fundo gerido pela TRX estava relacionada à aquisição do Hospital Israelita Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. Com esta aquisição, a área bruta locável do TRXF11 cresce 19%, passando de aproximadamente 1,25 milhão de m² para 1,48 milhão de m²; o valor investido em imóveis aumenta 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio do fundo agora inclui 115 propriedades, com inquilinos como Assaí, Grupo Mateus, Leroy Merlin, entre outros, distribuídos por 60 cidades e 18 estados. A participação do setor logístico na área locável do fundo sobe para cerca de 37%, sendo o restante composto pelos setores de varejo e infraestrutura de distribuição. O Mercado Livre representa aproximadamente 18% da receita de aluguéis, enquanto 79,4% da receita total provém de contratos especiais (que oferecem uma estrutura de proteção mais forte ao proprietário), com prazo médio contratual de 13 anos.
Nas últimas semanas, a TRX realizou uma série de operações de ajuste de portfólio. Em 11 de junho, o TRXF11 vendeu 15 propriedades (a maioria agências da Caixa Econômica Federal) distribuídas em cinco estados por R$ 207,2 milhões, com pagamento em cotas do fundo fechado BRC Renda Urbana, gerido pela Unitas e BR Capital. Dias depois, o TRXF11 adquiriu indiretamente o Hotel Emiliano Rio por cerca de R$ 260 milhões, localizado na Avenida Atlântica, de frente para a Praia de Copacabana. O TRXF11 tornou-se proprietário do imóvel, mas a gestão hoteleira continua sob responsabilidade da Rede Emiliano.
Agora, ao concentrar mais de R$ 1,4 bilhão em um dos ativos logísticos mais cobiçados do Brasil, a gestora parece estar substituindo ativos dispersos e maduros por propriedades conhecidas como "trophy assets", ou seja, ativos escassos, de alta liquidez e com potencial de valorização. Esta estratégia visa transformar o fundo de um "fundo de renda urbana genérica" em um proprietário de ativos considerados estratégicos, que não dependem necessariamente do ciclo do mercado imobiliário.
O "Faria Lima" dos armazéns
O complexo adquirido pelo TRXF11 inclui os armazéns K100, K200 e K300, com uma área bruta locável total de 237,4 mil m². Os empreendimentos estão localizados na Avenida Paschoal Thomeu, em Guarulhos, a menos de 5 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos, com acesso direto às rodovias Presidente Dutra, Fernão Dias, Ayrton Senna e ao Rodoanel. No mercado imobiliário, a região é conhecida como o "Faria Lima dos armazéns logísticos", devido à concentração dos espaços mais disputados do Brasil. Além disso, a proximidade com o maior aeroporto de carga do país, os principais corredores rodoviários nacionais e o maior mercado consumidor da América Latina forma uma combinação difícil de replicar. Em uma apresentação aos investidores, a TRX classificou esses ativos como "quase irreplicáveis", devido à escassez de terrenos com esse porte e localização.
Nesta aquisição, dois dos três armazéns já têm o Mercado Livre como inquilino. O K200 está concluído e em operação, enquanto o K100 está na fase final de desenvolvimento, com entrega total prevista para outubro de 2026 (ambos projetados no modelo built-to-suit). O prazo contratual é de dez anos, e em caso de rescisão antecipada, a multa equivale ao valor total do aluguel até o vencimento do contrato, o que aumenta a previsibilidade da receita do fundo. O terceiro armazém, K300, ainda aguarda aprovação do projeto e possui um contrato built-to-suit assinado com um futuro inquilino ainda não divulgado.
