De acordo com pt.wedoany.com-A JLL (Jones Lang LaSalle), empresa global líder em serviços profissionais de consultoria imobiliária e gestão de investimentos, divulgou recentemente uma avaliação apontando que mais da metade dos edifícios de escritórios no Vietnã necessita urgentemente de modernização para manter e aumentar o valor dos ativos, pois os edifícios antigos enfrentam pressões duplas dos inquilinos em relação aos padrões ambientais e de qualidade dos espaços de trabalho.
Esta avaliação examinou principalmente o estoque de escritórios em Ho Chi Minh City e Hanói, com uma oferta total de aproximadamente 4,1 milhões de metros quadrados. Os edifícios de escritórios Classe A representam cerca de um terço do total, mas aproximadamente 65% dos espaços Classe A já possuem certificação verde internacional. Isso intensifica a concorrência entre os novos edifícios com metas ambientais e os antigos, construídos entre 10 e 20 anos atrás. Muitos edifícios antigos, embora ainda ocupem localizações privilegiadas e tenham uma base estável de inquilinos, frequentemente ficam atrás dos novos projetos em termos de sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos, eficiência energética, qualidade do ar interior e instalações relacionadas à experiência de saúde e bem-estar.
A pesquisa global da JLL indica que, se os proprietários atrasarem os investimentos em modernização, os riscos aumentarão significativamente: sem reformas, cerca de 65% dos edifícios de escritórios existentes no mundo podem enfrentar o risco de obsolescência no mercado até 2030. A entidade afirma que, por muitos anos, o mercado de escritórios foi dominado principalmente pela localização e pelos níveis de aluguel, mas atualmente os inquilinos estão se tornando mais focados em eficiência energética, qualidade do espaço de trabalho, alinhamento com as metas de Net Zero e experiência dos funcionários. Essa mudança está levando os proprietários a reposicionar o estoque existente, especialmente nas áreas centrais — onde a oferta alternativa é limitada e os edifícios antigos ainda oferecem conveniência de transporte e uma comunidade estável de inquilinos.
Os consultores acreditam que o mercado não defende a substituição total dos edifícios antigos, mas sim a renovação e o reposicionamento. Os proprietários tentam preservar as vantagens de localização dos imóveis antigos enquanto melhoram o desempenho ambiental e a experiência diária dos inquilinos. A JLL estima que o investimento em tais projetos de reforma geralmente representa de 1% a 7% do valor total do ativo. O foco do trabalho está nas áreas onde o uso de energia e o impacto dos padrões dos inquilinos são mais evidentes, incluindo sistemas HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado) eficientes, iluminação LED, ferramentas inteligentes de gestão predial, medidas de melhoria da qualidade do ar, sistemas de economia de água e instalações focadas na saúde.
De acordo com a análise da empresa, esses gastos podem proteger os fluxos de receita e reduzir os custos operacionais ao longo do tempo. Edifícios com certificação verde e planos claros de redução de emissões podem ter aluguéis de 15% a 30% mais altos do que ativos similares. Em Ho Chi Minh City, várias torres modernizadas tornaram-se exemplos, como a Me Linh Point Tower, o mPlaza e a Vincom Centre Tower. Esses projetos tiveram boa recepção no mercado após a renovação, refletindo a maior atenção dos inquilinos à qualidade do edifício e aos padrões ambientais.
A demanda vem principalmente de inquilinos multinacionais e empresas com metas formais de carbono. Empresas dos setores de tecnologia, finanças, farmacêutico e serviços profissionais priorizam escritórios com certificação verde, capacidade de monitoramento de consumo de energia e que apoiem as metas de Net Zero. Essa demanda está intimamente ligada aos compromissos de descarbonização das empresas, especialmente quando enfrentam pressão para lidar com as emissões de Escopo 3 na cadeia de suprimentos e em imóveis arrendados. Para os inquilinos, a escolha do imóvel está se tornando parte dos relatórios e da conformidade, e não apenas uma decisão imobiliária baseada em aluguel e localização.
Stephanie Dinh, Diretora de Serviços de Projetos e Desenvolvimento da JLL no Vietnã, afirmou que essas pressões estão mudando a atitude dos proprietários em relação à renovação. Stephanie Dinh destacou que os critérios ESG (Ambientais, Sociais e de Governança) estão criando novos padrões para o mercado de escritórios. No passado, muitos proprietários viam a modernização dos edifícios como um custo a ser considerado, mas hoje o mercado observa um cenário completamente diferente. Edifícios que investem ativamente em eficiência energética, saúde dos usuários e tecnologia operacional conseguem atrair melhor os inquilinos, manter os níveis de aluguel e proteger o valor do ativo a longo prazo. Para muitos edifícios existentes em Ho Chi Minh City, esta é uma oportunidade de reposicionar o ativo e criar uma nova vantagem competitiva.
Essa transformação também está alterando o equilíbrio entre proprietários e inquilinos. Ambos os lados buscam custos operacionais mais baixos e melhor desempenho ambiental nos espaços de escritórios. Os proprietários tentam defender as taxas de ocupação e os aluguéis, enquanto os inquilinos esperam que o edifício apoie suas metas climáticas internas e ofereça um local de trabalho mais saudável. Stephanie Dinh afirmou que essa dinâmica está criando uma relação mais alinhada para ambos os lados do mercado. Anteriormente, os proprietários buscavam maximizar o lucro e os inquilinos otimizavam os custos; hoje, o ESG cria oportunidades para ambas as partes alcançarem seus objetivos: os proprietários se beneficiam de maiores taxas de ocupação, melhores níveis de aluguel e ativos valorizados, enquanto os inquilinos se beneficiam de custos operacionais mais baixos, um ambiente de maior qualidade e o cumprimento de compromissos de neutralidade de carbono. Os dados mostram que o desafio é significativo: a maior parte do estoque de escritórios no Vietnã não possui a certificação verde mais recente. Para os proprietários de imóveis antigos nos distritos comerciais centrais, a escolha está cada vez mais clara: ou investir em modernização ou enfrentar o risco de perda de competitividade à medida que os inquilinos endurecem os padrões dos edifícios.
